검색
로고스

신탁회사는 자신이 구분소유자로 등재되어 있는 기간 동안 관리비를 부담한다

[ 2020.06.24. ] 



신탁회사는 지금까지 신탁원부의 기재를 근거로 관리비 책임에서 벗어나 있었으나 이에 대해 대법원이 제동을 건 사건을 이야기해보고자 합니다. 대법원은 아래 판시에서 보는 바와 같이 신탁회사가 신탁등기 되어 있는 기간 동안 즉, 구분소유자로 등재되어 있는 기간 동안 발생하는 관리비를 부담할 책임이 있고 신탁원부 자체는 신탁계약 내부의 문제임을 못 박았습니다. 


집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제18조는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에게 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다”라고 규정하고 있습니다. 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위해 소요되는 경비와 관련된 공유자 간의 채권은 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무와 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위한 특별규정이며 전 구분소유자의 특별승계인에게 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다고 볼 수 있습니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 등 참조). 


더 나아가 구분소유권이 순차로 양도된 경우, 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담하는 것입니다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결 등 참조).


한편 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하거나 기타 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것으로, 부동산 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어있는 것이 아니라 할 수 있습니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 등 참조).


이러한 집합건물법 제18조의 입법취지와 공용부분 관리비의 승계 및 신탁의 법리 등에 비추어 보면, 위탁자의 구분소유권과 관련하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다가 신탁계약에 따른 신탁재산의 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써, 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자에게 순차로 이전된 경우, 각 구분소유권의 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 특별한 사정이 없는 한 각 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하며 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비채무를 인수한다고 보아야 합니다. 


즉, 대상판결에서는 위탁자뿐만 아니라 수탁자 지위에 있었던 신탁회사 자신이 소유자로 있는 동안에는 그 소유권이 위탁자에게 유보되어있는 것이 아니므로 특별승계인이 발생한다고 하더라도 자신이 소유권자로 있었던 시기에 발생한 관리비에 대하여는 그 책임을 부담한다고 판시한 것입니다. 


이미 하급심에서도 형식적 소유자로서 등기된 자라 하더라도 자신이 소유권을 가지고 있었던 시기에는 관리비를 부담한다고 판시((제주지방법원 2013나1501 판결.))하고 있었는바, 이번 대법원 판결에서는 형식상 소유권자에 해당하는 신탁회사가 소유권을 가지고 있을 뿐 신탁자에게 소유권이 유보되어 있지 않고 신탁원부 자체는 신탁자와 수탁자 사이 효력의 문제일 뿐이며 이와 같은 조항이 집합건물법 제18조보다 우선한다고 보지 않았던 것입니다.


그러므로 대법원 판결에 따라 신탁회사는 신탁원부가 있음을 기회로 관리비를 부담하지 않을 수는 없을 것입니다.



권형필 변호사 (jeremy.kwon@lawlogos.com)

미국변호사

관련 법조인