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매수인과 전세계약시 유의점

[2019.11.05.] 


“매매계약이 진행 중인 집에 대한 전세 계약은 현재 부동산등기부등본상 소유자인 매도인과, 곧 집을 사게 될 매수인 중 누구와 체결해야 하나요?”


최근 지역 주민들의 인터넷 카페나 부동산 투자 인터넷 카페를 보면 부동산 등기부 등본상 아직 소유자가 되지 못한 해당 부동산의 매수인과 전세 계약을 체결해도 되냐는 문의 글이 심심치 않게 올라옵니다. 주택의 매매가격과 전세금 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입한 뒤 다시 매도하여 시세 차익을 얻는 투자 방식인 갭투자가 성행하면서 발생한 현상입니다. 


민법상 전세 계약의 임대인이 반드시 부동산의 소유자, 즉 집주인일 필요는 없기 때문에 매수인과의 전세 계약이 아예 성립되지 않는 것은 아닙니다. 매매가 정상적으로 완료되어 매수인이 매도인에게 소유권이전등기를 경료 받고 해당 부동산을 전세 세입자에게 인도하는 경우라면 아무런 문제가 발생하지 않을 것입니다. 


하지만 문제는 매매계약이 제대로 이행되지 않는 경우입니다. 매매계약이 예상치 못하게 해제되거나 매매계약에 취소 혹은 무효 사유가 있는 경우 매수인과 전세 계약을 체결한 후 전세 계약서의 내용대로 계약 이행을 기대하고 이사를 준비하고 있던 세입자로선 이사 계획이 틀어지고 그 사이 전세금이 오르는 등 각종 손해가 발생할 수 있기 때문입니다. 


그렇다면 위와 같이 전세세입자가 매수인과 전세계약을 체결하였다가 매매계약의 해제 등으로 손해를 입은 경우 전세세입자는 매수인에게 손해배상 청구가 가능할까요. 


일단 매매계약이 매수인 측 귀책사유로 해제된 경우라면 전세계약상 세입자에게 그 부동산의 소유권이전등기를 경료하여 부동산을 인도해줄 책임이 있는 매수인은 응당 세입자가 입은 통상손해(일반적으로 예상할 수 있는 범위의 손해)를 배상할 의무가 있을 것입니다. 


하지만 매수인도 예상하지 못했던 매도인 측 귀책사유로 매매계약이 해제되었거나, 특히 매도인이 집값이 오르는 등의 이유로 계약금의 배액을 매수인에게 돌려주면서 정당하게 해약금 해제를 할 경우에는 전세세입자로선 매수인에게 손해배상 책임을 묻기 어려운 경우가 있습니다.


특히 전세계약서 특약 등에 해당 전세계약이 매매계약의 해제를 해제조건으로 하여 전세계약을 체결하였다고 볼만한 사정이 인정되는 경우라면 전세계약은 매매계약 해제와 함께 해제조건의 성취로 인하여 그 효력이 소멸되었다고 보아야 하므로 전세계약이 유효함을 전제로 한 위약금(손해배상액 예정) 청구 등은 인정되지 않을 가능성이 높습니다. 


따라서 매매계약이 진행 중인 부동산에 대한 전세계약이나 임대차계약 체결시에는 원칙적으로 현재 부동산등기부등본상 소유자인 매도인과 전세계약서를 작성하되 매수인도 계약에 참여시켜 매매계약으로 소유권이전등기를 경료한 후에는 매수인이 임대인 지위를 승계한다는 조항을 특약으로 명시하는 것이 안전합니다. 혹은 전세계약의 잔금일을 매매계약 잔금일보다 앞당겨 주택의 인도와 주민등록이라는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춰 주택임대차보호법상 당연히 매수인이 임대인의 지위를 승계하도록 하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 


또 불가피한 사정이 있어 매도인이 아닌, 매수인과 전세계약을 체결해야 한다면 매수인이 현재 소유자인 매도인에게 전세 혹은 임대에 관한 특별한 권한을 수여받았음을 확인할 서류를 받아두거나 매도인으로부터 매매계약과 무관하게 전세 혹은 임대차 계약을 승인하겠다는 약속을 문자 혹은 녹취로 받아두는 것이 좋겠습니다. 



정혜진 변호사 (hjchung@lawlogos.com)

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