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미분양된 점포의 구분소유자에 대하여 대규모점포관리자가 관리비를 청구할 수 있을까요

[ 2019.10.05. ] 


“먼저 대규모점포관리자의 지위는 대규모점포에 입점상인이 존재하게 됨으로써 인정된다는 점에서 입점상인을 전제로 하고 있음에 유의하여야 합니다. 그렇다면 대규모점포관리자가 구분소유자에게도 관리비를 청구할 수 있을까요?”


먼저 부산고등법원 2016나2925 판결은 다음과 같이 판단하고 있습니다.


대규모점포관리자가 대규모점포의 구분소유자들이나 그들로부터 임차하여 대규모점포의 매장을 운영하고 있는 상인들을 상대로 대규모점포의 유지·관리에 드는 관리비를 부과·징수하는 업무는 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌되거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 ‘구분소유와 관련된 사항’이라기 보다는 대규모점포의 운영 및 그 공동시설의 사용을 통한 상거래질서의 확립, 소비자의 보호 및 편익증진에 관련된 사항으로서 대규모점포 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 속하는 것이라고 봄이 상당하다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결 참조).


유통산업발전법 제12조 제1항 제3호의 규정과 앞서 본 법리에 의하면, 대규모점포관리자인 원고는 대규모점포인 이 사건 상가의 유지·관리를 위하여 필요한 업무를 수행할 수 있고, 원고가 이 사건 관리비를 부과·징수하는 것은 이 사건 상가의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 해당하며, 이를 구분소유자들의 소유권 행사와 충돌되거나 소유권을 침해할 우려가 있는 ‘구분소유와 관련된 사항’으로 볼 수는 없다.


그리고 위 법리에 의하면 원고는 이 사건 상가의 유지·관리를 위하여 대규모점포에서 매장을 운영하고 있는 임차상인들 뿐만 아니라 대규모점포의 구분소유자에게도 관리비를 부과·징수할 수 있다. 나아가 이 사건 상가의 유지·관리를 위하여 휴업 또는 폐업 중인 매장에 대하여도 일정한 관리가 필요하므로 원고는 휴업 또는 폐업 중인 미임대 점포의 구분소유자인 피고에게도 이 사건 관리비를 부과·징수할 수 있다. 


즉, 미임대된 점포라 하더라도 관리비를 내야 상가의 유지·관리가 원활하게 이루어지기 때문에 이를 근거로 하여 대규모점포관리자가 휴업·폐업·미임대의 점포의 구분소유자에게도 관리비를 청구할 수 있다고 판단한 것으로 보입니다. 


또한 청주지방법원 2017나3100판결은 다음과 같이 판단하고 있습니다.


공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각각의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결 등 참조).


살피건대, 이 사건 증거에 의하면 피고가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 이후 이를 공실로 둔 채로 실제 사용·수익하지 않고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 한편 원고가 피고에게 부과한 관리비는 전기료를 제외하고는 모두 집합건물의 공용부분 또는 일부공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용이거나 입주자 전체 또는 상가 점포 소유자들의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격을 가진 비용이라 할 것이므로 공용부분 관리비에 해당하는 사실을 인정할 수 있는바, 원고가 청구하고 있는 관리비가 공용부분 관리비에 해당하는 이상 피고가 이 사건 건물을 실질적으로 사용하였는지 여부와 관계없이 피고는 이 사건 건물의 소유자로서 그 지분권 면적에 따른 공용부분 관리비를 지급할 의무가 있다 할 것이다. 또한 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 관리비 중 전기료는 피고가 이 사건 건물을 실제 사용하지 않더라도 전유부분에 전류가 흐름에 따라 매달 일정액의 요금이 과금될 수 있는 사실을 인정할 수 있으므로 피고는 관리비 항목 중 전기료도 지급할 의무가 있다.


그러나 이에 반해서 서울고등법원 2017나2076723판결은 다음과 같이 판단하고 있습니다. 


유통산업발전법의 입법취지와 동법 제13조 제2항 제1호의 규정 및 관계 법령들을 종합적으로 살펴보면, 입점상인이란 점포를 소유 또는 임차하여 실제로 영업을 하는 자를 의미하여, 미임대점포의 소유자나 미분양점포의 소유자로서 영업을 하지 아니하는 자는 이에 포함되지 않는다고 해석된다. 


뿐만 아니라 서울중앙지방법원 2018가합561355판결에서도 다음과 같이 판시하고 있습니다.


개정 유통산업발전법의 각 문언과 함께 유통산업발전법 시행령 제7조의3 제3항은 ‘대규모점포등관리자는 보수가 필요한 시설(누수되는 시설을 포함한다)이 2개 이상 점포의 공동사용에 제공되는 경우에는 직접 보수하고 해당 입점상인이나 소유자에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.’라고 규정하여 입점상인이 아닌 구분소유자에게 비용을 부과할 수 있는 경우를 따로 정하고 있는 점, 유통산업발전법이 입점상인에 한하여 대규모점포관리자에게 관리비 징수권을 인정한 것은 입점상인이 없는 공실의 경우에는 집합건물 관리단에 관리비 징수권을 부여하려는 취지로 볼 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 유통산업발전법 제12조의3은 대규모점포관리자에게 입점상인에 한하여 관리비를 징수할 수 있음을 정한 규정이라고 봄이 타당하다.


이처럼 대규모점포관리자가 구분소유자에게까지, 특히 미임대되었거나 휴업·폐업한 점포의 구분소유자에게까지 관리비를 청구할 수 있는지에 대하여는 법원의 입장 조차도 첨예하게 대립하고 있는 부분이라고 볼 수 있습니다. 



권형필 변호사 (jeremy.kwon@lawlogos.com)

미국변호사

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