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임대인이 비영리로 사용한 경우의 권리금 회수 가능성 검토

[ 2019.08.05 ] 


“임대인에게 권리금 회수 기회를 보장할 것을 요청하였는데, 임대인은 해당 점포를 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 비영리목적으로 사용할 예정이므로 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 없다고 할 수 있나요.”


관련 규정

제10조4 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.



규정의 모호성

2015년 개정 상임법은 상가 임차인들에게 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하기 위하여 임대인에게 정당한 사유 없이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거부하지 않을 의무를 부과하고, 이를 위반한 경우 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 다만 상임법 제10조의4 제2항에서는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약 체결을 거절하는 정당한 사유가 있는 경우를 나열하고 있고, 제3호에서는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”라고 규정하고 있는데, 영리 목적으로 사용하지 않은 주체를 임대인 혹은 임차인인지 명시적으로 밝히고 있지 않고, 임대차 종료 이전에 비영리목적으로 사용한 것을 의미하는 것인지 혹은 임대차 종료 이후 장차로 비영리목적으로 사용한 것을 의미하는 것인지 불분명하게 규정하고 있습니다.



법무부의 해석

법무부는 개정 상임법 Q&A 간행물을 통해 임대인이 해당 점포를 제3자에게 임대를 하는 등 영리목적으로 사용하지 않고자 하는 경우까지 임대인에게 손해배상 책임을 부담시키는 것은 임대인의 소유권 행사를 지나치게 제한하는 것으로 보아, 입법 취지를 중시 여겨 임대인 혹은 제3자가 해당 점포를 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우에는 손해배상 책임을 부담하지 않는다고 해석한 바 있습니다. 그러나 현재까지는 위와 같은 견해를 지지하는 법원의 판결이 다수 있었거나 대법원의 판단이 있었던 것도 아니므로, 이를 법원의 확립된 판례로 받아드릴 수 없습니다. 



법무부 해석의 문제점

법해석의 기본은 문리해석, 즉 당해 법조항 문언의 객관적, 합리적 의미에 따른 해석이 우선이고, 문언의 의미만으로 해석이 어려운 경우 보충적으로 당해 법률의 체계를 고려한 체계적 해석, 입법자의 의사를 고려한 목적론적 해석 등을 할 수 있을 뿐입니다. 


① 해당 조문에서는 임대차 종료 이후 장래를 의미하는 경우라면 “사용할”이라고 표현할 수 있음에도 불구하고, “사용한”이라고 표현하고 있으므로 과거 혹은 현재까지 사용한 경우를 의미하는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 것입니다. 


② 법무부의 견해에 따르면 임대차 종료 이후 임차인이 권리금 회수 기회 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구한 경우 종료 시점에서 의무 위반 여부를 판단할 수 없고, 임대차 종료 후 1년 6개월이 경과한 시점에서 비로소 임대인 혹은 제3자가 비영리목적으로 사용하였는지 여부에 따라 결론이 달라지는 문제점이 있습니다. 


③ 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고자 하는 입법 취지에 비추어 보더라도, 임대인이 장차 비영리목적으로 사용한다는 우연한 사정 혹은 임대인의 의사에 의하여 회수 기회 보장 여부가 결정된다는 것은 부당합니다. 


④ 권리금은 임차인의 영업 활동의 결과물로서 보호 가치가 있는 것이므로, 1년 6개월 이상 오랜 기간 임차인이 영업 활동을 중단한 경우에는 권리금 회수 기회를 보장하지 않는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 것입니다. 따라서 사견으로는 임대인이 장차로 비영리목적으로 1년 6개월 이상 사용할 예정이라는 이유만으로 권리금 회수 기회 보호 의무가 면제된다고 볼 수 없다고 할 것입니다. 



박정일 변호사 (jipark@lawlogos.com)

미국변호사

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