검색
여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률

[여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률] 하반기 시행 앞둔 ‘개정 도시정비법’

[ 2019.08.24. ]



오는 10월부터 개정된 도시정비법의 새로운 규정들이 시행된다. 신법에서는 정비구역의 직권해제 요건이 완화된다. 현행법은 토지등소유자의 30% 이상이 정비구역의 해제를 요청하면 정비구역 지정권자가 정비구역을 해제할 수 있도록 하고 있는데, 그것도 아직 추진위원회가 구성되지 않은 구역만 가능했다.


그러나 신법에서는 추진위원회가 구성된 구역이나 조합이 설립된 정비구역도, 토지등소유자의 일정 비율이 요청하면, 직권해제가 가능하다. 첫째, 신법은 추진위원회의 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 일정 비율 이상이 정비구역의 해제를 요청하는 경우를 직권해제 사유로 추가하였다. 그 비율은 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시도조례가 정하도록 하였다. 둘째, 토지등소유자의 과반수가 정비구역의 해제를 요청하면 정비구역 지정권자가 직권 해제할 수 있도록 규정하였다. 다만 이 두 가지 사유는 모두 사업시행계획인가를 아직 신청하지 않은 구역에서만 적용된다.


이처럼 신법은 추진위원회가 구성되었거나 심지어 조합이 설립되었더라도 토지등소유자들이 정비구역의 해제를 요청하는 경우, 정비구역 지정권자가 정비구역을 해제할 수 있도록 하여, 직권해제 사유를 완화하였다. 사업이 상당부분 진척되었거나 사업성이 충분한 조합마저 일부 토지등소유자와의 마찰이나 갈등으로 인하여 사업 진행이 위기에 처할 수 있어, 향후 많은 분쟁과 갈등이 예상된다.


한편, 신법에서는 정비사업 관련 비리를 근절하겠다는 취지에서 조합 임원의 자격요건과 결격 사유를 강화하였다. 조합장과 이사, 감사는 거주와 소유의 두 가지 요건 중에 하나는 반드시 갖추어야 한다.


임원이 되기 위해서는 정비구역에 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안의 거주기간이 1년 이상이어야 한다. 따라서 정비구역 내에서 20년 이상 거주하다가, 선임일로부터 4년 전에 정비구역 밖으로 이사를 갔다면 임원이 될 수 없다. 만약 이러한 거주 요건을 갖추지 못하였다면, 재건축 사업의 경우에는 5년 이상 정비구역 내에 있는 건축물과 부속토지를 소유하고 있어야 임원이 될 수 있다. 재개발사업의 경우는 5년 이상 건축물 또는 토지를 소유하고 있어야 한다.


여기에 더해 조합장의 자격 요건은 더 엄격해졌다. 조합장은 위와 같은 거주 또는 소유 요건을 갖추는 것에 더하여, 선임이 된 날로부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 해당 정비구역 내에서 거주해야만 한다. 이 개정 규정은 2019. 10. 24. 이후에 조합장을 선임하는 경우부터 적용된다. 주의할 점은 2019. 10. 24. 이후에 조합장을 연임하는 경우에도 적용된다는 것이다. 따라서 관리처분계획인가를 받지 않은 조합에서 2019. 10. 24. 이후에 조합장의 연임에 대한 총회가 있는데 조합장이 이미 정비구역 밖으로 이사를 갔다면, 조합장의 자격 요건이 없다고 해석될 여지가 크다.


조합 임원의 결격사유도 강화된다. 신법에서는 도시정비법에 위반하여 벌금 100만 원 이상의 형을 선고 받은 뒤 아직 10년이 지나지 않았다면 조합 임원이 될 수 없다. 현행법은 5년이 지나면 조합 임원이 될 수 있도록 하였다. 그러나 개정 규정은 10년이 지나야만 조합 임원이 될 수 있도록 한 것이다.


공사비 검증도 의무화된다. 조합은 조합원의 5분의 1 이상이 공사비의 검증 의뢰를 요청하면, 한국감정원 등 정비사업 지원지구에 공사비 검증을 요청할 의무가 있다. 조합원들의 요청이 없더라도, 공사비가 당초 계약 금액과 비교할 때 100분의 10 이상으로 증액되는 경우에도 공사비 검증을 요청할 의무가 있다. 다만 서울시와 같이 사업시행계획 인가 이후에 시공자를 선정하도록 하는 경우에는 100분의 5 이상 공사비가 증액되면 공사비 검증 요청 의무가 발생한다.



여지윤 변호사 (jiyoun.yeo@barunlaw.com)

리걸에듀

관련 법조인