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판결

[판결] 공제계약 중 '공인중개사의 금지행위로 인한 손해 면책' 조항… 불공정 약관 해당

중개사협회도 책임져야

공인중개사협회가 개업공인중개사들과 의무적으로 체결하는 '공제계약' 중 중개사의 불법행위로 인한 손해에 대해서는 보상책임을 면제하는 약관 조항은 무효라는 판결이 나왔다. 부동산 거래의 신뢰 확보를 위한 공제계약의 목적에 반한다는 취지다.

창원지법 민사3단독 강종성 부장판사는 A씨(소송대리인 법무법인 더킴로펌)가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018가단114467)에서 "협회는 B씨와 공동으로 4100만원을 지급하라"며 최근 원고승소 판결했다.

 

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B씨는 2015년 11월경 한국공인중개사협회와 '부동산중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 B씨가 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 협회가 1억원 내에서 그 손해를 보상한다'는 내용의 공제계약을 맺었다. 계약서의 약관 제7조 5항은 '공인중개사법 제33조에서 개업 공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해는 보상하지 않는다'고 규정돼 있었다.

한 달 뒤 B씨는 매물로 나온 C오피스텔을 A씨에게 소개해주고 "소유자로부터 임대차계약 체결 및 보증금 수령 권한을 위임받았다"며 보증금 6000만원을 직접 수령한 뒤 오피스텔을 넘겨주었다. 

 

"부동산 거래 신뢰확보 위한 

공제계약 목적에 反해"


그런데 B씨는 오피스텔 소유자로부터 이러한 권한을 위임받은 적이 없었다. 뒤늦게 이러한 사실을 알게된 A씨는 조정을 통해 소유자로부터 1900만원을 받고 오피스텔을 다시 돌려 주었다. 이에 A씨는 B씨와 협회를 상대로 "남은 보증금 손해액인 4100만원을 배상하라"며 소송을 냈다.

하지만 협회는 "B씨의 행위는 공인중개사법상 개업공인중개사의 금지행위로 규정하고 있는 '중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위'에 속한다"며 "이러한 행위에 면책을 두고 있는 약관 제7조 5항에 따라 보상할 수 없다"고 맞섰다. 


창원지법,

의뢰인 승소판결 


강 부장판사는 "공인중개사법 제30조 3항은 거래당사자들이 공제계약을 신뢰하고 안전한 부동산 거래를 할 수 있도록 '공인중개사들은 협회 등을 통해 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다'고 규정하고 있다"며 "이러한 취지를 고려할 때 중개사가 공인중개사법 제33조 4호의 금지행위를 한 경우 협회가 보상하지 않는다는 약관 제7조 5항은 협회의 손해배상책임을 대부분 면제해 공제계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적인 권리를 제한하므로 효력을 인정하기 어렵다"고 지적했다.

이어 "설령 약관 조항의 효력을 인정하더라도 B씨의 기망행위는 '중개대상물의 임대차에 관한 위임권한'에 관한 것"이라며 "공인중개사법 제33조 4호의 '중개대상물의 권리관계 등 중요사항'에 관한 것이 아니기 때문에 금지행위에 해당한다고도 볼 수 없다"고 밝혔다.
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