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무효인 관리규약에 대한 일부 구분소유자들의 묵시적 승인이 가능함을 주장하여, 규약상 정액제 관리비 부과조항에 따른 관리비 청구를 인용 받은 사례

[ 2019.04.25 ]


1. 사건의 개요

1) 바른이 대리한 당사자는? 

서울 영등포구 소재 극동VIP빌딩(이하 ‘이 사건 건물’)의 관리단(원고)


2) 사건의 배경

이 사건 건물에 관하여 1991년경 제정·시행되던 관리규정 중에는 입주자들에게 ‘평당 13,000원’의 정액제로 매월 관리비를 부과하는 조항(이하 ‘정액제 관리비 조항’)이 있었음. 이 사건 건물의 구분소유자들이자 2000년경부터 공동 관리인으로서 이 사건 건물을 관리하였던 피고는, 정액제 관리비 조항에 따라 이 사건 건물의 입주자들에 대하여 관리비를 부과하였고, 구분소유자로서 정액제 관리비를 납부하였음.


피고가 2012.경 관리인에서 해임된 후, 원고 관리단이 피고에 대하여 관리비 납부를 요구하자, 그 무렵부터 피고는 이 사건 건물의 관리규정은 집합건물법상 관리규약으로서 효력이 없다고 주장하며 관리비의 납부를 거부하였음.



2. 이 사건의 주요 쟁점

집합건물에 관한 관리규약이 집합건물법상의 관리규약(자치규범)으로서의 효력이 부정되는 경우에도, 구분소유자들이 그 관리규약 중 일부 조항의 효력을 인정하겠다는 의사표시를 하는 경우 그 효력이 인정되는지 여부, 구분소유자의 묵시적 의사표시(합의 내지 승인)의 효력을 인정할지 여부



3. 바른의 주장 및 역할

이 사건에서 피고는, 무효인 관리규약의 조항에 대한 구분소유자의 묵시적 합의 내지 승인은 인정될 수 없으므로, 이 사건 건물은 관리규약이 없고, 그 구분소유자는 집합건물법 제17조에 따라 공용부분에 관하여 실제 지출된 관리비용만을 분담하여야 할 뿐이라고 주장하였음.


이에 대하여 바른은 아래와 같은 법리적 주장을 바탕으로, 정액제 관리비 조항에 대한 피고의 묵시적인 승인 사실, 관리비의 적정성 등을 입증하며 피고에게 정액제 관리비 조항에 따라 계산한 약 18억 원의 관리비를 청구하였음.


① 이 사건 건물의 관리규약이 집합건물법상 관리규약으로서의 요건을 갖추지 못하였다고 하더라도, 적어도 그에 따른 권리·의무를 인정한 구분소유자들에 대하여는 이는 유효한 합의로서 성립하였다고 보아야 하고, 달리 이와 같은 합의의 효력을 부인할만한 법령상의 제한이 없는 한, 이는 사적자치의 원칙에 따라 존중되어야 한다.


② 집합건물법 제17조는 공용부분의 관리비용을 지분비율로 분담하여야 한다는 원칙을 정하고 있을 뿐이므로, 구체적으로 그 부과 방식을 정액제(예산제)로 할 것인지 실비정산제로 할 것인지는 구분소유자들이 선택할 수 있는 문제이며, 정액제로 부과한 관리비가 객관적이고 합리적인 수준에 있는 한, 정액제 부과 방식 역시 집합건물법 제17조가 규정하는 관리비용 부담의 한 가지 방법으로 인정될 수 있다.



4. 확정 판결의 요지

항소심 법원은 위와 같은 바른의 주장을 받아들여, ① 집합건물법상 규약은, 구분소유자들 사이의 ‘계약’으로서의 성질과 함께 단체법적인 ‘자치규범’으로서의 성질도 가지고 있으므로, 일부 구분소유자가 해당 규약의 존재와 내용을 알면서도 아무런 이의를 제기하지 않고 이를 이행함으로써 규약 중 해당 조항의 구속력을 받아들여 이를 묵시적으로 승인한 경우에는, 그 규약 조항에서 정한 내용대로 의무를 부담하게 될 수 있고, ② 관리비 부과 방식은 선택의 문제로서, 정액제 관리비의 적정성 여부는 일률적으로 부과한 평당 관리비(정액)가 객관적이고 합리적인지 여부로 판단할 수 있다고 판시하며 원고 승소 판결을 선고하였고, 이는 대법원에서 그대로 확정되었음.

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5. 판결의 의의

집합건물법상 무효인 관리규약이라 하더라도, 일부 구분소유자가 그에 대하여 묵시적 승인을 함으로써 그에 따른 의무를 부담하게 될 수 있다는 점을 인정한 최초의 판결이라는 점에서 의미가 있음



이영희 변호사 (yhlee@barunlaw.com)

허경범 변호사 (kyungbum.hur@barunlaw.com)

심민선 변호사 (minseon.shim@barunlaw.com)

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