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분양회사 및 그로부터 관리권한을 위탁받은 업체가 관리단 및 그로부터 관리권한을 위탁받은 업체를 상대로 상가건물 관리업무방해금지가처분을 신청한 사건

[ 2018.07.04 ]


1. 사건 개요

① 바른이 대리한 당사자는

관리단 및 그로부터 관리권한을위탁받은 용역업체(이하 ‘새로운 관리업체’라 함)


② 사건의 쟁점

신청인인 분양회사 및 그로부터 관리권한을 위탁받은 업체는(이하 ‘기존 관리업체’라 함)


□ 분양회사와 기존 관리업체의 관리위탁계약의 계약기간이 존속하고 있고, 

□ 분양회사와 수분양자 간의 분양계약서에 “이 사건 건물 구분점포의 2/3 이상이 입점되기 전까지 건축주(분양회사)가 이 사건 건물을 관리할 수 있다”라고 규정되어 있는데, 아직 점포의 2/3가 입점되지 않았으므로, 


여전히 분양회사 및 기존 업체에게 관리권한이 있는바, 관리단 및 새로운 관리업체는 기존 업체의 건물 관리행위를방해하여서는 아니 된다고 주장했습니다.


결국 이 사건은 「이 사건 분쟁 당시 상가건물 관리권한이 누구에게 있는가」가 쟁점이 되었습니다.



2. 결정의 요지

그러나 재판부는 건물의 관리단이 구체적으로 조직되기 전에 분양회사 또는 그로부터 관리를 위탁받은 업체가 관리업무를 수행하여 온 경우, 이러한 분양회사 또는 관리업체의 관리권한은 「관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속하는 것이고, 이 사건에서는 관리단이 자치적 관리를 시작하였으므로 분양회사 및 관리업체는 더 이상 관리권한이 없다」고 결정했습니다.



3. 바른의 주장 및 역할

법무법인(유한) 바른은, 

□ “분양자(분양회사)는 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다”는 집합건물법 제9조 3항에서 보는 바와 같이, 분양회사의 관리권한은 관리단이 관리를 개시할 때까지만 존재하는 임시적인 것에 불과한 점,

□ 기존 관리업체와 분양회사의 위탁계약상 계약기간이 존속하고 있어도, 위임계약은 언제든지 해지할 수 있고(민법 제689조), 실제로 관리단은 위 계약을 해지한 점,

□ 분양회사와 수분양자 간의 분양계약서에 “이 사건 건물 구분점포의 2/3 이상이 입점되기 전까지 건축주(분양회사)가 이 사건 건물을 관리할 수 있다”라고 규정되어 있어도, 이러한 규정의 유효성을 인정할 경우 분양회사가 분양계약을 통하여 집합건물법 관련 규정을 잠탈하는 결과가 초래되므로, 위와 같은 규정은 효력이 없다는 점 등을 근거로 하여, 


관리단이 구체적으로 조직된 이후부터는 분양회사와 기존 업체에게 더 이상 관리권한이 없다는 결정을 받아냈습니다.



4. 시사점

□ 상가건물 분양초기단계에 분양회사 및 기존 업체의 관리 권한이 언제까지 존속하는지와 관련하여 실제로 많은 분쟁이 일어나고 있습니다. 

□ 위 결정은 법원이 「분양회사의 관리권한은 한시적인 것에 불과하고 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작할 때까지만 존속하는 것」이라고 명시적으로 판단하였다는 점에서 그 의의가 있습니다.

□ 다만 새로운 관리업체와 위탁계약을 체결하고자 하는 구분소유자들 및 관리단은, 분양회사 및 기존 업체의 관리 권한은 소멸되었고 관리단 및 새로운 업체에게 관리 권한이 있다고 주장하기 위해서는 「관리단 집회 등을 개최하여 관리인을 선임하고 관리규약을 제정하는 등으로 관리단이 구체적으로 조직되어야」 한다는 점에 대하여 주의해야 합니다.


(수원지방법원 2018. 4. 5.자 2018카합10050 결정)



여지윤 변호사 (jiyoun.yeo@barunlaw.com)

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