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[카드뉴스-판결] 다가구주택 전세권 등기했어도, 경매 선순위 배당 못 받아

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대법원 2014다10007

취재 편집국
디자인 김정은

#다가구주택 #배당이의 #전세권설정 #전입신고 #주택임대차보호법 #확정일자 #판결카드뉴스 #법률신문

1
임차인의 권리를 두텁게 하는
전세권설정등기

하지만 다가구 주택이라면 조금 더 신경쓰셔야 합니다.

2
경기도 평택시 한 다가구주택

정 씨는
2008년9월
전세보증금 6000만원을 주고 입주합니다.
전세권설정등기도 완료.

3
하지만..깜빡~
전입신고와 확정일자를 놓쳤네요.


4
이듬해
오 씨가
같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 들어옵니다.
전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았죠.

정 씨는 오 씨가 입주한 뒤 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받습니다.

5
2012년
이 다가구주택이 경매에 넘어갔고

정 씨가 건물과 토지 매각대금을 먼저 배당받자 오 씨는 배당이의 소송을 냈습니다.

6
대법원
"정씨에게 배당된 금액 중 초과 금액을 오씨에게 배당해야 한다"

건물과 대지를 분리해서 판단한겁니다.

"건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 한 정씨가 선순위지만, 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 오씨가 선순위이다"


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재판부의 설명

"주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다"

"전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 별개의 것"

"대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다"

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조금만 더 쉽게 설명해 드리면..

건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아니고 한 사람만 소유하는 일반건축물로 취급하고 있습니다.

가구별로 구분소유가 불가능한 거죠.

그러므로 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다는 것입니다.

물론 아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미치겠죠.


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임차하는 건물이 다가구주택이라면 꼼꼼하게 잘 살피셔야 합니다.
미국변호사